城市住宅特点：论述浅析与实证探讨

随着我国城镇住宅市场的形成，城市住宅问题成为房地产学术界和实务界关注的焦点之一。由于住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异，国外往往从特征(hedonicprice)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅问题，大多数从住宅市场的供求关系、住宅的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究，以城市区域为研究对象的住宅实证研究未几。从20世纪60年始，国外广泛地采用特征理论和模型研究房地产市场，进行了大量的实证研究，并获得了丰富|教育论文范文|的成果。到目前为止，由于特征模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查，国内还没有人通过对住宅购买者在区位条件、建筑结构、邻里环境等方面的偏好进行调查，实证研究住宅特征和住宅之间的数量关系。如何把特征理论应用于我国的住宅分析，构建住宅特征模型研究城市的住宅市场，这正是本文试图解决的问题。论文第二章较为系统地总结了特征理论和模型的研究动态。1922年Hass首先使用“hedonic”的概念，并逐渐得到学者的认可，1966年Lancaster从消费者选择的角度出发，1976年Rosen从需求和供给双方对特征的市场均衡出发展开分析，奠定了构建特征模型的理论基础。以时间和研究内容作为分析维度，笔者发现特征模型的发展可以划分为四个阶段：萌芽期、休眠期、完善期和广泛应用期。文献同时表明，特征理论主要包括两方面内容，即Lancaster偏好理论和Rosen的特征市场均衡分析。Lancaster偏好理论以为|教育论文网|，住宅产品的异质性，使得住宅本身所拥有的一系列特征成为影响效用的主要因素。在市场交易中，住宅是作为内在特征的集合来出售的，每个住宅特征对应一个隐含市场，整个住宅市场可以理解为由多个隐含市场构成。住宅将由于内在特征的不同而不同，一套住宅的是其所包含特征的隐含之和。在市场完全竞争的条件下，以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标，Rosen从理论上分析了异质产品市场的短期均衡和长期均衡，为特征理论的建模、特征函数的估计奠定了基础。在此基础上，我们从计量经济学角度讨论了模型的设定和估计问题，从指数的编制、对传统城市经济模型的改进、推断特征的隐含和市场需求、对房地产和非市场物品的价值评估、公共政策效果评价等五个方面对特征模型众多的实证研究和应用进行了综述。这些文献研究工作，不仅从理论分析上证实了特征模型在住宅市场分析中的可行性，而且从实证研究上提供了方法和宝贵的建模经验。浙江大学博士学位论文论文第三章构建了住宅特征的理论模型。对模型变量选择的文献回顾表明，住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。沿用这种分析框架，结合杭州市的实际情况，笔者与杭州市15家单位21位专业人士进行了深入访谈，并对杭州市西湖区的住宅市场进行了试调查，采用239个住宅样本初步验证了特征模型的可行性，最后选择了18个住宅特征作为模型的自变量。其中:建筑特征变量7个，为建筑面积、住宅年价、朝向状态、装修程度、所在核层、有无车位、有无阁接;邻里特征变量7个，为自然环境、小区环境、物业甘理、文体设施、生活配套、教育配套、邻近大学;区位特征变量3个，为CBD间隔、西湖间隔、交通条件;其它特征变量1个，为时间因众。此外，房间效目、生活设施和治安环境三个住宅特征变量作为备择变量。在此基础上，对实证研究中可能采用的线性和对数等函数形式、模型的估计方法进行了分析和阐述。论文第四章论述了研究数据的获取和量化方法。本文以杭州市主城区内的上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区等5个行政区为研究区域，研究数据的来源主要分为四类:住宅出售挂牌数据、住宅成交数据、住宅小区调查数据以及基于Gis的杭州市电子舆图|教育论文范文|数据。笔者对研究区域内的290个住宅小区进行了实地调查，从房地产公司获得4063个住宅挂牌交易样本。通过对样本数据的检查和住宅小区调查资料的整合，得到有效样本2473个，时间跨度为2003年1月1日至2003年7月31日。最后，采用四种方式(实际观察数据、分等级赋值、综合评价打分、虚拟变量)对研究样本的相关变量进行了编码和量化。论文第五章把杭州市住宅市场作为单一市场进行实证研究，通过基本模型和对数模型分别得到14个住宅特征的特征和15个住宅特征的边际。实证研究表明，住宅特征对住宅的影响程度是有差异的。按照影响程度从大到小排序，依次为建筑面积、西湖间隔、小区环境、CBD间隔、交通条件、有无车库、有无阁很、装修程度、自然环境、物业，理、所在换层、文体设旅、时间因众、邻近大学。在此基础上，对CBD间隔和西湖间隔两个区位特征变量进行了更为具体的研究。研究发现，无论是采用直线间隔还是实际间隔来衡量CBD间隔，模型的基本参数、回归系数等均无较大差异，两种测度方法基本上具有同样的效果，采用实际间隔的测度方法并没有使得住宅特征模型的拟【关键词】：城市住宅住宅特征特征边际市场细分
【论文提纲】：摘要2-6ABSTRACT6-161绪论16-311.1问题的提出16-181.2几个基本概念18-211.2.1住宅18-191.2.2住宅特征19-201.2.3特征201.2.4特征模型20-211.3研究目标和内容21-221.3.1研究目标21-221.3.2研究内容221.4研究方法和技术路线22-271.4.1规范分析22-231.4.2实证研究23-261.4.3技术路线26-271.5研究框架和结构安排27-311.5.1研究框架27-281.5.2结构安排28-312文献综述:特征模型及其研究进展31-462.1特征模型的缘起与发展31-332.1.120世纪20年代～30年代:特征模型的萌芽期312.1.220世纪40年代～50年代:特征模型发展的休眠期31-322.1.320世纪60年代～80年代:特征模型建模技术完善期322.1.420世纪90年代～至今:特征模型广泛应用期32-332.2特征模型的理论分析33-362.2.1特征模型的理论基础33-342.2.2两个假设和两个概念34-352.2.3消费者选择和市场均衡分析35-362.3特征模型的设定和估计36-412.3.1函数形式的选择36-382.3.2特征模型的估计方法38-392.3.3特征模型估计中存在的问题39-412.4特征模型的实证研究和应用41-432.4.1指数的编制41-422.4.2对传统城市经济模型的改进422.4.3推断特征的隐含和估计特征的市场需求422.4.4对房地产、非市场物品的价值评估42-432.4.5政府公共政策效果评估432.5国内特征模型研究的现状43-452.6本章小结45-463住宅特征模型的构建46-693.1模型变量的选择46-623.1.1关于住宅特征的文献总结46-523.1.2住宅特征模型的小样本试验52-563.1.3访谈56-603.1.4模型变量的选取60-623.2特征模型的构建62-643.2.1基本模型623.2.2模型的函数形式62-633.2.3模型的估计方法63-643.3模型潜在的问题和处理措施64-673.3.1模型的设定误差64-653.3.2多重共线性问题65-663.3.3市场细分问题66-673.4本章小结67-694研究数据的获取及其量化69-874.1研究区域69-724.2数据来源及数据整合72-774.2.1住宅出售挂牌数据73-744.2.2住宅成交数据744.2.3住宅小区调查数据74-754.2.4基于GIS的电子舆图|教育论文范文|数据75-764.2.5研究数据的整合76-774.3研究数据的量化77-864.3.1住宅特征变量的量化77-824.2.2挂牌与实际成交的转换82-864.4本章小结86-875杭州市住宅特征模型的实证分析87-1225.1住宅特征基本模型87-985.1.1基本模型的设定87-915.1.2基本模型的估计和检验91-955.1.3基本模型结果分析95-985.2对基本模型的改进和比较98-1085.2.1对数模型的设定98-1015.2.2对数模型的检验101-1055.2.3对数模型的结果分析105-1085.3对区位变量的进一步研究108-1195.3.1CBD间隔的丈量|教学论文网|方法对模型的影响108-1135.3.2CBD间隔的区位价值空间分析113-1165.3.3西湖间隔的区位价值空间分析116-1195.4本章小结119-1226杭州市住宅市场细分与住宅特征的比较分析122-1586.1按住宅建筑类型细分122-1346.1.1基本模型122-1296.1.2对数模型129-1346.2按住宅产权性质细分134-1456.2.1基本模型135-1416.2.2对数模型141-1456.3细分市场的检验和特征差异分析145-1566.3.1细分市场的Chow检验146-1476.3.2细分市场的特征差异分析147-1566.4本章小结156-1587结论和展望158-1687.1研究结论158-1627.2学术价值和实践意义162-1657.2.1学术价值162-1637.2.2实践意义163-1657.3研究不足和进一步研究的展望165-1687.3.1研究不足165-1667.3.2研究展望166-168参考文献168-189英文部分168-186中文部分186-189附录189-206附录1访谈提纲189-190附录2杭州市住宅(小区)总调查表190-192附录3杭州市290个住宅小区实地调查数据192-204附录4攻读博士学位期间的项目经历和论文成果204-206致谢206